ÖBB vicine all'acquisto del complesso Wien-Mitte per fino a 700 milioni di euro

Un portavoce delle ÖBB ha dichiarato alla "Presse": "Zu konkreten Verfahren oder Marktgerüchten äußern wir uns grundsätzlich nicht." L'azienda statale ha tuttavia comunicato di esaminare "laufend den gezielten Ankauf betriebskritischer und unternehmensnotwendiger Immobilien", in particolare laddove "Objekte und Grundstücke entlang des bestehenden bzw. geplanten Bahnnetzes strategisches Potenzial haben". In questo modo l'azienda si mostra sostanzialmente aperta ad acquisizioni lungo le sue tratte, ma non commenta il caso specifico.

Affare da record nella storia di Vienna

Con un prezzo riportato di 600-700 milioni di euro, la transazione sarebbe la più grande operazione immobiliare singola che Vienna abbia mai visto. Finora la vendita del complesso direzionale Icon Vienna presso la stazione centrale di Vienna, per 500 milioni di euro, era considerata l'affare immobiliare più costoso della città. Il nuovo primato supererebbe tale somma di almeno 100 milioni di euro.

Il Zentrum Wien Mitte dispone complessivamente di 28.000 metri quadrati di superficie commerciale e 63.000 metri quadrati di superficie direzionale. Tra i locatari figurano, oltre all'ufficio delle imposte, anche H&M, Spar e Müller. I ricavi annuali da canoni del complesso edilizio si collocano tra 30 e 50 milioni di euro.

Posizione sul nodo della S-Bahn

L'immobile si trova nel terzo distretto comunale di Vienna (Landstraße). Direttamente sotto il complesso Wien Mitte passano i binari della linea principale della S-Bahn. Dalla piazza coperta dell'immobile si accede direttamente alla stazione sotterranea Wien-Mitte: la collocazione su un nodo centrale del trasporto pubblico rende l'oggetto particolarmente interessante, dal punto di vista strategico, per le Ferrovie Federali.

Con la "BahnhofCity Wien Hauptbahnhof", inaugurata nel 2014, le Ferrovie Federali gestiscono già un concept simile, che dovrebbe fungere da modello per i nuovi progetti. In quella sede le ÖBB hanno esse stesse realizzato un centro commerciale con superfici direzionali direttamente sopra e accanto alla stazione e lo gestiscono tuttora. Ora, a quanto pare, si intende creare o sviluppare ulteriormente strutture analoghe nella sede di Wien Mitte.

Modello Hauptbahnhof

Lo sguardo sulla superficie commerciale mostra che il centro commerciale integrato "The Mall" è una componente importante del complesso nel suo insieme. Esso attira quotidianamente numerosi passanti che effettuano il cambio tra i treni della S-Bahn e della metropolitana, rappresentando così un punto di riferimento centrale nel terzo distretto. Per le ÖBB, una proprietà diretta di questo impianto potrebbe significare una maggiore influenza sulla locazione e sulla modernizzazione.

Dal punto di vista del gruppo delle Ferrovie Federali, l'operazione sarebbe soprattutto un investimento a lungo termine in patrimonio immobiliare prossimo alle infrastrutture. Con ricavi da canoni annuali compresi tra 30 e 50 milioni di euro, l'impianto sarebbe rilevante anche sul piano economico-aziendale. Tuttavia, dalle informazioni disponibili non è possibile desumere calcoli di redditività dettagliati né un calendario per una possibile acquisizione.

Osservatori del mercato immobiliare viennese attendono da giorni una conferma ufficiale dell'affare da parte delle ÖBB o del gruppo venditore. Finché l'azienda stessa non commenta la vicenda, resta aperto quando – e se – verrà firmato un contratto. Anche il prezzo d'acquisto esatto all'interno della forchetta indicata non è di dominio pubblico.

Venditore e profitto

Il gruppo di investitori guidato da Morgan Stanley Estate Investing aveva acquisito il complesso nel 2015 dalla Bank Austria, all'epoca per circa mezzo miliardo di euro. Se le ÖBB dovessero accettare l'attuale prezzo di 600-700 milioni di euro, il gruppo potrebbe concludere la vendita con un profitto consistente. L'investimento in equity della Bank Austria nella nuova costruzione prima del 2013, così come i prezzi immobiliari viennesi da allora in aumento, si riflettono in questa plusvalenza.

Per la città di Vienna la transazione è rilevante anche sul piano della politica di sviluppo urbano: con il cambio di proprietà, un immobile centrale sul nodo della S-Bahn Wien Mitte passa nelle mani dello Stato, più precisamente del gruppo delle Ferrovie Federali. Ne derivano cambiamenti nelle possibilità di influenza sulla futura configurazione dell'area – dalla composizione dei negozi fino all'utilizzo delle superfici direzionali.

Dettagli giuridici della transazione, ad esempio sulla forma del rilevamento – acquisto, share deal o un altro modello – non emergono dalle informazioni disponibili. Anche gli aspetti di diritto europeo o di diritto degli appalti pubblici, che andrebbero considerati in una vendita a un'impresa statale, non sono stati trattati nel rapporto giornalistico.

La ÖBB-Immobilienmanagement GmbH, una filiale delle Ferrovie Federali Austriache, è specializzata nella gestione e nello sviluppo di immobili prossimi alla rete ferroviaria. Sarebbe la controparte acquirente naturale dell'immobile, poiché il complesso si trova direttamente sopra una stazione ad alta frequentazione. Anche negli ultimi anni la società ha più volte acquistato singoli edifici e superfici lungo la rete.

Significato per il mercato immobiliare viennese

Osservando il mercato nel suo complesso, la transazione prevista mostra che gli immobili ad alta marginalità, prossimi alle infrastrutture, continuano a essere richiesti a Vienna. Nonostante l'aumento dei tassi d'interesse e una generale incertezza nel mercato degli spazi direzionali, la combinazione di centro commerciale ed edificio direzionale su un nodo di trasporto resta attraente per gli investitori istituzionali.

Entrambe le parti – il gruppo di investitori e le ÖBB – hanno interesse a che l'affare, qualora si concluda, si svolga senza clamore pubblico. La riservatezza delle Ferrovie Federali nella comunicazione è coerente con questo approccio: si richiama alla procedura di verifica in corso ed evita ogni speculazione pubblica su tempi e condizioni.

Anche i locatari del complesso – tra cui l'ufficio delle imposte e grandi catene commerciali come H&M, Spar e Müller – non devono per ora preoccuparsi dei loro contratti d'affitto. Un cambio di proprietà non modifica automaticamente i contratti esistenti, e la ÖBB-Immobilienmanagement GmbH ha un interesse aziendale a garantirsi ricavi da canoni pari a 30-50 milioni di euro annui.

Prospettive: quando arriverà la conferma?

Se l'affare, come riportato, verrà annunciato ufficialmente nei prossimi giorni o nelle prossime settimane, non sarebbe solo una vendita immobiliare da record per Vienna, ma anche un segnale che lo Stato, tramite la sua controllata ferroviaria, sta investendo sempre più nelle proprie sedi. Le ÖBB amplierebbero così ulteriormente il proprio ruolo