Proposta da Vienna: fine dei canoni indicativi per le ristrutturazioni per rilanciare l'edilizia

Kluge fa riferimento in modo concreto ai dati sugli ordini della Bundesinnung Bau (Associazione federale delle imprese edili): nel primo trimestre di quest'anno un'impresa edile aveva in media 15 settimane di ordini in portafoglio. Nell'anno record del 2022, nello stesso periodo, erano 20,6 settimane. Dopo la pandemia e la fine della politica dei tassi bassi della UE, il settore si è dunque ridotto al livello degli anni 2010, „più o meno al livello dal 2012 al 2017", sottolinea Kluge. „Il settore è diventato molto grande, con molte più imprese e occupati", afferma l'economista.

Tre vantaggi, nessun costo

Kluge individua tre vantaggi nella sua proposta: la misura non costerebbe in primo luogo denaro, in secondo luogo potrebbe aiutare il settore edile e in terzo luogo affronterebbe l'accumulo di ristrutturazioni nel settore residenziale. „Ma avrebbe il suo fascino", osserva Kluge. „È una proposta estremamente interessante", aggiunge – consapevole che la sua attuazione sarebbe politicamente controversa: „Naturalmente una cosa del genere non si farebbe in fretta e alcuni rappresentanti di interessi salirebbero sulle barricate."

Il problema risiede, dal punto di vista dell'economista, nell'attuale regolamentazione: per gli appartamenti storici soggetti al sistema dei canoni indicativi, una ristrutturazione attualmente non converrebbe semplicemente, „perché i canoni indicativi non tengono conto di questo", afferma Kluge. La sua proposta prevede che gli appartamenti ristrutturati vengano in futuro esclusi dalla regolamentazione degli affitti – in modo simile a quanto già avviene per quelli di nuova costruzione. Una misura analoga esisteva già nel 1985: „Allora gli appartamenti di categoria A vennero esclusi dalla regolamentazione degli affitti in caso di rapida nuova locazione, il che innescò un vero e proprio boom delle ristrutturazioni."

Conseguenze per gli inquilini e le inquiline

Per gli inquilini e le inquiline una riforma di questo tipo avrebbe conseguenze tangibili: „L'inquilino paga un affitto più alto, ma ha costi energetici inferiori, perché allo stesso tempo deve riscaldare meno", osserva Kluge. Il bilancio, dal punto di vista dell'economista, non sarebbe quindi automaticamente negativo, ma dipenderebbe dal singolo caso.

La pressione ad agire è forte: complessivamente, secondo Kluge, circa 1,7 dei poco più di cinque milioni di appartamenti in Austria presentano uno standard termico insufficiente. L'Agenzia ambientale e l'Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) quantificano il fabbisogno in modo corrispondente: „Per decarbonizzare completamente entro il 2040, avremmo però bisogno di un raddoppio del tasso di ristrutturazione", sottolinea Kluge.

La questione abitativa di Vienna al centro della ricerca

Parallelamente anche la scienza si occupa intensivamente delle questioni poste dallo sviluppo urbano di Vienna. Nell'ambito della conferenza RC21, che si svolge dal 20 al 22 luglio, Michael Friesenecker dell'Università di Scienze del Suolo (Boku) di Vienna e Judith Lehner della Technische Universität Wien guidano una passeggiata urbana. „La passeggiata si orienta al progetto di ricerca 'ReHousIn', nel cui ambito confrontiamo Vienna con città di altri nove Paesi europei", spiega Friesenecker.

Nel frattempo, dagli anni '90 la città di Vienna è cresciuta di circa mezzo milione di persone. Friesenecker vede Vienna di fronte a grandi sfide sul tema dell'abitare: „In tempi di crisi climatica dobbiamo chiederci se possiamo ancora permetterci appartamenti vuoti ed edifici ad uso ufficio inutilizzati", afferma. Nel segmento delle case del periodo Gründerzeit osserva una crescente commercializzazione, società immobiliari orientate al profitto, molti appartamenti Airbnb e conflitti sulle ristrutturazioni legate al clima.

Un problema strutturale sarebbe la distribuzione del patrimonio abitativo sovvenzionato: „Allo stesso tempo la città di Vienna tende a essere meno equa verso i nuovi arrivati rispetto alle persone che vivono in città da più tempo e hanno accesso ad alloggi sovvenzionati", afferma Friesenecker. Chi volesse richiedere un appartamento comunale (Gemeindewohnung) deve dimostrare di avere la residenza principale a Vienna per circa due anni. I nuovi arrivati dipendono inizialmente soprattutto dal mercato privato degli affitti, che si concentra in misura sproporzionata nei quartieri del Gründerzeit densamente edificati, „dove più asfalto e meno verde determinano temperature superiori alla media".

Friesenecker, che collabora al progetto di ricerca ReHousIn, trae comunque un bilancio intermedio positivo: „Il fatto che si costruisca con alta qualità in una fascia accessibile rende Vienna ancora unica", afferma. In molti altri Paesi mancherebbero i presupposti politici e istituzionali per l'edilizia sovvenzionata: „In molti Paesi le istituzioni per questo non esistono più o non sono politicamente volute."

In futuro Vienna dovrà orientarsi soprattutto alla crisi climatica, a una popolazione sempre più diversificata e a una crescente disuguaglianza economica, afferma Friesenecker. „In definitiva si tratta sempre della stessa domanda: per chi costruiamo in realtà le nostre città?", conclude. La conferenza RC21, intitolata „Disuguaglianze e la città. Vecchi problemi, nuove sfide", riunisce circa 1.200 ricercatrici e ricercatori provenienti da sociologia, geografia umana, architettura e antropologia sociale.

Mentre Kluge punta dunque su una modifica regolatoria come impulso congiunturale, la ricerca evidenzia questioni distributive più profonde. Entrambi gli sguardi condividono la consapevolezza che il mercato abitativo austriaco e viennese si trova di fronte a una fase in cui tutela del clima, accessibilità economica e congiuntura figurano contemporaneamente all'ordine del giorno – e le risposte non possono attendere né per gli inquilini e le inquiline né per il settore edile.